En 2025, se espera que el Sudeste Asiático sea muy atractivo desde el punto de vista empresarial, con un crecimiento del 4.8%. En 2026, se prevé un crecimiento adicional del 4.3%. Una parte significativa de la población sigue estando desbancarizada, con más de 300 millones de adultos en la región que aún no califican para la banca tradicional. Se espera que las billeteras móviles experimenten un crecimiento tremendo, con estimaciones que indican un aumento de más del 300% en su uso este año. El tipo de inversión más deseable y menos accesible en el Sudeste Asiático son los bienes raíces; existen importantes barreras de entrada debido a los altos montos mínimos de inversión, los procesos de títulos de propiedad complicados y la falta de mercados secundarios para pequeños inversores. La capacidad de tokenizar bienes raíces está eliminando estas barreras una jurisdicción a la vez, por lo que para 2026 el problema será qué países se están moviendo lo suficientemente rápido para establecerse como líderes.<h2>Filipinas: Participación Minorista Primero</h2>Filipinas lidera actualmente la región, posiblemente incluso el mundo, en ofrecer el programa de tokenización más accesible para clientes minoristas. El primer bono del tesoro emitido por el gobierno logró que más del 85% de su emisión total fuera suscrita por inversores minoristas individuales sin participación institucional o bancaria. Esto nos indica que los individuos están comprando deuda emitida por el gobierno a través de aplicaciones móviles en lugar de solo bancos. La plataforma que lo permite es<a href="https://insiderph.com/ph-accelerates-digital-shift-as-pdax-leads-tokenized-finance-push" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>PDAX, la principal bolsa de activos digitales del país, en cooperación con GCash, la aplicación líder de pago móvil con<a href="https://www.ledgerinsights.com/philippines-to-distribute-tokenized-government-bonds-via-gcash-wallet-pdax-crypto-exchange/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>más de 90 millones de usuarios registrados, para distribuir valores gubernamentales tokenizados utilizando interfaces existentes con las que los filipinos están familiarizados a diario. Además, la colaboración entre el BSP (Bangko Sentral ng Pilipinas), la SEC (Securities and Exchange Commission) y las bolsas de activos digitales ha avanzado sin problemas, desde la provisión de orientación regulatoria hasta el desarrollo de una distribución activa de productos a través de canales minoristas. Hasta la fecha, no hemos visto a ningún otro país de la región lograr una línea de distribución tan expedita desde la regulación hasta el minorista. Una discusión sobre el sector inmobiliario es la siguiente sección de esta publicación de blog. El<a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a><a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank">libro blanco del Proyecto Bayani</a> de Onigiri Capital identificó la propiedad fraccionada en bienes raíces como una de las cuatro áreas importantes de tokenización para Filipinas, junto con los bonos gubernamentales, los fondos mutuos y las acciones públicas. El objetivo es que más de 60 millones de personas en Filipinas utilicen productos financieros tokenizados para el año 2030. Uno de los usos más atractivos de la propiedad fraccionada tokenizada es por parte de los 4 millones de Trabajadores Filipinos en el Extranjero que anualmente envían $40 mil millones en remesas a casa. ¡Imagine poder enviar dinero de remesas a miembros de la familia y luego usar ese mismo dinero para comprar una propiedad fraccionada de una unidad de condominio en BGC o una casa residencial en Cebú usando solo un teléfono inteligente! Aunque muchas de estas personas pueden estar trabajando en una ciudad como Riad, Hong Kong o Dubái y no estarán físicamente presentes para comprar su propiedad fraccionada, la capacidad de estos individuos para hacerlo es posible hoy. Sin embargo, el marco regulatorio en torno a los bienes raíces y la propiedad fraccionada aún no se ha desarrollado por completo en Filipinas. <h2>Indonesia: Las Bases Regulatorias Están Sentadas</h2> La economía más grande del Sudeste Asiático es Indonesia, con un mercado doméstico de tokenización de $88 mil millones previsto para 2030. Es el país más deliberado en la construcción de una infraestructura institucional para la tokenización antes del despliegue de productos a gran escala. La OJK (Autoridad de Servicios Financieros de Indonesia) tiene un 'sandbox' regulatorio en vivo para la tokenización de propiedades, cuenta con una autoridad reguladora nacional sobre los mercados de criptomonedas y está desarrollando un marco de tokenización que se integrará con la Rupia Digital cuando esta se lance. En la región,<a href="https://asiatimes.com/2026/01/chintai-majv-28bn-tokenization-tests-new-development-finance-model/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>la mayor transacción inmobiliaria tokenizada individual de $28 mil millones fue anunciada el año pasado entre Chintai, con sede en Singapur, y MAJV de Indonesia, que tokenizó el acceso a los derechos de desarrollo.<a href="https://blog.tokenizer.estate/real-estate-tokenization-in-southeast-asia-whos-leading/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>Tokenized Indonesia ha obtenido inversión de Saison Capital y BRI Ventures y dirige una aceleradora de startups que ubica a startups de tokenización dentro de bancos y empresas de telecomunicaciones para programas piloto. El mercado inmobiliario de Bali está en el punto de mira. La propiedad fraccionada tokenizada de villas y propiedades relacionadas con el turismo en Bali es muy atractiva para los inversores internacionales que la isla atrae actualmente. Por ejemplo, un inversor alemán o australiano puede comprar el 0.5% de una villa en Seminyak a través de una plataforma on-chain y recibir ingresos por alquiler distribuidos automáticamente en 'stablecoin'. Este tipo de producto está siendo desarrollado activamente por startups de tokenización en Indonesia. El activo inmobiliario subyacente tiene una gran demanda, el 'sandbox' regulatorio está en marcha y el producto está casi disponible para su distribución.<h2>Tailandia y Malasia: Marcos Que Permiten el Acceso Minorista</h2>Anuncios recientes de la SEC de Tailandia indican un deseo de abrir su mercado a más inversores minoristas, en lugar de solo inversores institucionales, permitiendo la tokenización de activos para productos inmobiliarios en el país para 2025. Acciones anteriores tomadas por el gobierno tailandés para otorgar crédito de billetera digital a los ciudadanos demuestran que la blockchain está en la agenda política de Tailandia. Dado que muchos compradores internacionales tienen dificultades para superar las estrictas leyes de títulos de propiedad de Tailandia, las propiedades tokenizadas en áreas turísticas populares como Phuket y Koh Samui serían una solución ideal para capitalizar la demanda de bienes raíces en el país. Bank Negara Malaysia también publicó un documento de discusión formal sobre la tokenización de activos y la Comisión de Valores emitió un nuevo marco regulatorio que permitirá a los intermediarios con licencia proporcionar servicios de corretaje para valores que entran en la categoría de activos digitales. El apoyo regulatorio para la tokenización de activos en Malasia avanza a un ritmo más lento que en Indonesia y Filipinas, pero continúa moviéndose en la misma dirección general.<h2>El Problema del Título de Propiedad Que Nadie Evita</h2>Cada país del Sudeste Asiático enfrenta el mismo obstáculo estructural: la integridad del título de propiedad. Filipinas tiene una cobertura incompleta de títulos Torrens. Indonesia tiene registros de tierras superpuestos en múltiples sistemas de registro. Tokenizar una propiedad con un título disputado o poco claro no resuelve el problema legal subyacente, lo digitaliza. Los proyectos de tokenización más creíbles de la región están trabajando con agencias gubernamentales para verificar y depurar los registros de títulos antes de emitir tokens. Ese proceso es lento. También es el único que produce un producto en el que el capital institucional realmente confiará. La infraestructura digital de la región está lista. La infraestructura del registro de la propiedad es el último cuello de botella. Cada país que lo resuelva más rápido que sus vecinos ganará el capital primero.

La tokenización de bienes raíces en el sudeste asiático permite la propiedad fraccionada de propiedades, ampliando el acceso minorista en Filipinas, Indonesia, Tailandia y Malasia a pesar de los obstáculos con los títulos de propiedad.

Tokenización de Bienes Raíces en el Sudeste Asiático 2026: Filipinas, Indonesia y Más Allá

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